Voor starters wordt het alleen maar lastiger om een eigen woning te kopen. De huizenprijzen zijn extreem hoog en banken stellen strakke voorwaarden aan de hoogte van de lening. Wil jij als ouder je kind graag helpen bij de aankoop van een woning? Twee manieren om dit te doen zijn via schenken en/of lenen. Maar let hierbij wel op recente strengere maatregelen die van kracht zijn geworden.

Schenken ‘jubelton’
Een eerste populaire manier voor met name vermogende ouders om kinderen te helpen bij de aankoop van een eigen huis is door gebruik te maken van de hiervoor bestemde schenkingsvrijstelling. Sinds 2010 geldt er in de Successiewet een schenkingsvrijstelling eigen woning. Deze vrijstelling bedraagt nu € 105.302 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De schenking kan worden gebruikt voor onder andere de aankoop, verbouwing van de woning of voor de aflossing van de eigenwoningschuld of een restschuld.

Tot en met 2016 was de vrijstelling beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen. Deze beperking is in 2017 opgeheven. Sinds dat jaar is het eveneens mogelijk dat je als schenker het bedrag over drie jaren verspreid. Ook mag de vrijstelling worden gesplitst in een bedrag van € 78.421 voor de aanschaf van een eigen woning en een bedrag van € 26.881 voor andere doeleinden, bijvoorbeeld de inboedel.

Uitgaande van de maximale schenking van € 105.302 aan je kind wordt 10% aan schenkbelasting bespaard, ofwel € 10.530. Tegenover dit belastingvoordeel staat wel de voorwaarde dat het geschonken bedrag door de ontvanger (je kind) moet worden aangewend voor de eigen woning. Als in het verleden de verhoogde vrijstelling al is gebruikt, dan wordt de vrijstelling beperkt.

Verder is het goed om te weten dat de schenking onvoorwaardelijk moet zijn. Het is dus niet mogelijk dat je als schenker de schenking herroept. Ook is het niet mogelijk om via een zogeheten tweetrapsmaking in een testament de schenking eigen woning op te nemen. Wel mag je als schenker als ontbindende voorwaarde opnemen dat het niet gebruiken van het bedrag door jouw kind voor de eigen woning, leidt tot een herroeping van het geschonken bedrag.

Familiehypotheek
Een tweede manier om kinderen te helpen een eigen woning te kopen, is door zelf als ouders een lening te verstrekken. Dit wordt ook wel de familiebank of familiehypotheek genoemd.

Een dergelijke constructie is aantrekkelijk als bijvoorbeeld jouw kind moeilijk aan een hypotheek kan komen. Als ouder verstrek jij dan de benodigde lening of een extra lening boven op de lening die de bank wil verstrekken. Als de lening volgens de regels wordt afgesproken, is de rente bovendien voor het kind fiscaal aftrekbaar. Een van deze regels is dat het om een annuïtaire of lineaire lening gaat.

Het verstrekken van een dergelijke lening aan je kind kan ook voor jou als ouder aantrekkelijk zijn. Naast het feit dat je het kind helpt, kun je op deze manier ook een hogere vergoeding krijgen op je spaargeld. Immers de rente hierop is nihil of zelfs negatief op dit moment.

Met zo’n hypotheek binnen de familie houd je verder de marge van de geldverstrekker in de eigen zak. Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. Dit omdat de rente voor het kind aftrekbaar is (box 1) en voor ouders niet belast (box 3). Belangrijk is wel om rekening te houden met de sinds april van dit jaar geldende strengere maatregelen rondom de familiehypotheek.

Zo mag je met je kind wel een lagere rente overeenkomen dan bij de bank gebruikelijk, maar slechts een beperkt hogere rente. De belastingdienst gaat akkoord met een opslag van slechts 0,2%. Er wordt dus afstand genomen van de in het verleden vaak gehanteerde 6% rente. Als er een kans is dat jouw kind zijn verplichtingen niet na kan komen, dan wel als er geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd bij de notaris, dan is dit alles volgens de fiscus geen reden om een hogere rente overeen te komen.

Wanneer het voor de belastingdienst duidelijk wordt dat de betaalde rente van je kind aan jou als ouder wordt voldaan uit een door jou aan je kind verstrekte (belastingvrije) schenking, dan mag het kind de rente niet in box 1 fiscaal aftrekken. In feite gold deze regel langer, vandaar dat men ervoor zorgde dat er geen causaal verband bestond tussen schenking en lening (ook al wist iedereen waar de schenking voor was bedoeld).

Tot slot wordt het berekenen van afsluitprovisie (maximaal € 3.630) tussen ouder en kind en de aftrekbaarheid ervan alleen toegestaan als er daadwerkelijk kosten in deze zijn gemaakt.

Overwaarde benutten
Stel dat je als ouders niet beschikt over het benodigde geld om een lening aan je kind te verstrekken maar wel overwaarde op je eigen woning hebt. In dat geval kun je een hypotheeklening op jouw eigen woning nemen en het geleende bedrag doorlenen aan je kind. Voor jou als ouder ontstaat dan een schuld (de extra hypotheeklening) in box 3 en een vordering in box 3. Jouw kind verkrijgt zodoende een lening waarvan de rente onder voorwaarden voor hem of haar in box 1 aftrekbaar is.

Wil jij weten hoe je jouw kind het beste kan ondersteunen bij de aankoop van zijn of haar eigen woning, neem dan contact op met een gecertificeerd financieel planner.

Het nieuwe jaar start met nogal wat wijzigingen rondom hypotheken en wonen. We geven u graag een overzicht van de belangrijkste veranderingen door wet- en regelgeving 2021. Dit zijn de belangrijkste wijzigingen: 

Voordeel renteaftrek neemt verder af
Bij een jaarinkomen boven de € 68.507 neemt het voordeel van de hypotheek­renteaftrek af. In deze inkomenscategorie daalt het aftrek­percentage van 46% naar 43%. In de komende jaren wordt de hypotheek­renteaftrek verder afgebouwd, tot 37,05% in 2023.

Woonlasten stijgen
De huizen­prijzen zijn vorig jaar sterk gestegen. Gemeenten verwerken deze stijging in de WOZ-waarde. Voor 2021 verwacht De Waarderingskamer een stijging van de gemiddelde WOZ-waarde tussen de 6% en 8%. De kans is groot dat de vaste woonlasten hierdoor stijgen. Denk aan de OZB, het eigenwoningforfait en de waterschaps­belasting. Een hogere WOZ-waarde heeft gelukkig ook voordelen, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning. En een hogere WOZ-waarde kan via verlaging van de risico-opslag een lager maandbedrag voor de hypotheek betekenen.

Eigenwoningforfait gaat omlaag
Deze vorm van belasting is gebaseerd op een percentage van de woningwaarde. Voor woningen tot € 1.110.000 daalt het percentage dit jaar van 0,6% naar 0,5%.

Belastingvoordeel Wet Hillen wordt kleiner
Huizenbezitters met een eigenwoningforfait dat hoger is dan de hypotheek­renteaftrek hebben minder belasting­voordeel op grond van de ‘Wet Hillen’. In 2021 is namelijk nog maar 90% van de bijtelling van het eigenwoning­forfait aftrekbaar.

Overdrachtsbelasting vervalt voor jonge woningkopers
Woningkopers tot 35 jaar hoeven vanaf 2021 éénmalig geen overdrachts­belasting meer te betalen. Eerder was dit nog 2% van de woningwaarde. Vanaf 1 april geldt als extra voorwaarde dat de waarde van de woning maximaal € 400.000 bedraagt. Bij de aankoop van een woning van € 275.000 scheelt het vervallen van de overdrachts­belasting zo’n € 5.500. Hier staat tegenover dat beleggers in woningen meer overdrachts­belasting gaan betalen, namelijk 8%.

Meer hypotheek voor twee­verdieners
Tweeverdieners kunnen in 2021 een hogere hypotheek krijgen. Bij het berekenen van de maximale hypotheek telt het 2e inkomen voor 90% mee. De extra ruimte verschilt per situatie.

Grens NHG omhoog
In 2021 is een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mogelijk, als de woning niet meer kost dan € 325.000. De kostengrens met energiebesparing is € 344.500. Verder mag er bij aankoop van een energiezuinige woning € 9.000 van de financieringslast buiten beschouwing blijven.

Schenkingen en eigen woning
Schenkingen zijn in 2021 belastingvrij tot een bedrag van € 6.604. Schenkingen voor de aankoop van een eigen woning zijn meestal belastingvrij tot een bedrag van € 105.302.

Neem gerust contact op met uw financieel adviseur om te bekijken wat dit mogelijk voor u persoonlijk betekent.

Het aankoopproces van een nieuwbouwwoning verschilt sterk met die van een bestaande woning. Zo is op het moment dat u de woning koopt, deze meestal nog niet gebouwd. U koopt uw woning ‘vanaf een tekening’. Het hypotheekproces is hierop afgestemd.

Nieuwbouwwoningen zijn duurzaam. Ze beschikken tegenwoordig over zonnepanelen, een warmtepomp en de juiste isolatie en beglazing. Deze energiebesparende maatregelen verhogen het comfort van de woning en zorgen voor een besparing. Goed voor uzelf en het milieu. Geen wonder dat er veel animo is voor een nieuwbouwwoning.

Financiële haalbaarheid
Als u een nieuwbouwwoning wilt kopen, dan zal de verkopende makelaar u veelal vragen of u al met een adviseur hebt gesproken over de haalbaarheid van de hypotheek. Daarbij kijkt de adviseur naar uw financiële situatie om te beoordelen of u de koopsom en het eventuele meerwerk kunt betalen. Hier zijn dezelfde regels van toepassing als bij het verkrijgen van een hypotheek op een bestaand huis.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning kunt u ervoor kiezen om tijdens de bouw direct een luxere badkamer, keuken of andere extra’s op te nemen. Dit wordt meerwerk genoemd. U kunt onder voorwaarden de kosten voor het meerwerk in de hypotheek opnemen. Uiteraard moet dit wel binnen de voor u maximale hypotheeklening passen.

Eerst bouwrente daarna hypotheekrente
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning hebben we het tijdelijk niet over hypotheekrente, maar over bouwrente. Dit omdat de woning nog gebouwd moet worden. Het bedrag voor de koopsom dat u leent, blijft bij de geldverstrekker op een geblokkeerde rekening staan. Dit wordt het bouwdepot genoemd. Op basis van de bewijsstukken in de vorm van bonnen en facturen maakt de geldverstrekker de termijnen over naar de bouwer. Bouwrente die u betaalt na het tekenen van het voorlopige koopcontract, maar voor het tekenen van de hypotheekakte is fiscaal aftrekbaar. De rente die u eventueel moet betalen aan de aannemer – omdat hij al met de bouw was begonnen voordat u het koopcontract tekenende – is fiscaal niet aftrekbaar.

U betaalt vanaf de dag van verstrekking over de gehele lening hypotheekrente. Echter, over het deel dat nog niet is uitgekeerd of nog niet aan de bouwer is uitbetaald, ontvangt u een depotrentevergoeding. Doorgaans is deze vergoeding gelijk aan de verschuldigde hypotheekrente. De praktijk is dat een geldverstrekker gedurende maximaal twee jaar een depotrentevergoeding geeft. Per saldo betaalt u zodoende tijdens de bouw een steeds groter bedrag aan hypotheekrente, net zolang totdat de bouw helemaal af is. Vanaf dat moment betaalt u maandelijks de hypotheekrente over het dan aanwezige saldo van de hypotheek. De bouwrente tijdens de bouw van uw huis is net als de hypotheekrente aftrekbaar voor de belastingen.

Rentedepot
Omdat u tijdens de bouwperiode tijdelijk een woning huurt dan wel nog in uw oude woning met bijbehorende hypotheeklasten blijft wonen, krijgt u tijdens de bouw te maken met dubbele woonlasten. Deze lasten kunt u mogelijk verlagen, door bij diverse geldverstrekkers te verzoeken om een rentedepot. Uit het rentedepot worden uw toekomstige rentelasten tijdens de bouw voldaan. Dit verlaagt uw woonlasten. Let op: de rente die u betaalt uit het rentedepot is niet aftrekbaar. Hebt u (deels) een hypotheekvorm waarbij wordt afgelost, dan gaat de volledige aflossing wel gelijk in.

Houd het proces in de gaten
De aankoop van een nieuwbouwwoning is vaak een lang proces. Na het tekenen van de koopovereenkomst en het akkoord van de geldverstrekker, krijgt u van de geldverstrekker een bindend hypotheekaanbod, met daarin alle voorwaarden van de lening. Na het tekenen van het aanbod kan het nog maanden duren voor u bij de notaris de hypotheekakte kunt tekenen. Soms duurt het even voor alle woningen zijn verkocht, of moet de grond nog worden overgedragen. Houd er rekening mee dat de hypotheekofferte een beperkte geldigheidsduur heeft. Het aanbod vervalt afhankelijk van de geldverstrekker drie tot twaalf maanden na de offertedatum. De passeerdatum op de offerte geeft aan voor welke datum de akte bij de notaris moet zijn gepasseerd.

Bereidstellingsprovisie/verlengingskosten
Loopt de bouw uit, dan is het bij diverse geldverstrekkers mogelijk om de geldigheidsduur van uw offerte te verlengen met enkele maanden. Hierdoor hebt u de garantie dat de besproken rente in de hypotheekofferte ook voor de verlengingsperiode geldt. Dit kan voordelig zijn als de rente in de tussentijd stijgt. Wel zal de geldverstrekker hiervoor kosten in rekening brengen. Deze kosten worden aangeduid met de term bereidstellingsprovisie of verlengingskosten. Deze bereidstellingsprovisie is fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting en bedraagt gemiddeld 0,25 procent per maand van de hypotheeksom. Deze kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. Bij sommige geldverstrekkers betaalt u alleen bereidstellingsprovisie als de rente tussentijds stijgt.

Overige kosten
Wilt u een getekende offerte annuleren, dan kan de geldverstrekker daarvoor mogelijk kosten in rekening brengen. Deze annuleringskosten verschillen per geldverstrekker. Bij sommige geldverstrekkers kunt u een getekende offerte kosteloos annuleren.

Naast de koopsom betaalt u voor een nieuwbouwwoning nog diverse kosten. Als u een woning vrij op naam koopt (v.o.n.) betaalt de verkoper een deel van die kosten. Dit zijn de btw of overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de overdrachtsakte en de kosten voor de inschrijving als eigenaar in het Kadaster. Eventuele andere kosten die betrekking op de hypotheek hebben betaalt uzelf. Een voorbeeld hiervan zijn de notariskosten voor de hypotheekakte.

Hebt u een nieuwbouwwoning op het oog, ga dan eerst voor advies langs bij een gecertificeerd financieel planner. Deze kijkt vaak breder dan een reguliere hypotheekadviseur, wat financieel voordeel kan opleveren.